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こんにちは、税理士の藤本尚士です。
相続する遺産の中には現金以外にも建物や土地といった不動産が含まれることがよくあります。
不動産は維持にかかる費用や固定資産税といった税金等、保持しているだけでお金がかかってしまうので、「自分で住んだり家を建てたり改築を行う予定がない」もしくは「賃貸物件として利用することがない」といった場合には、売却を行うことも一つの選択になります。
不動産売却を行って現金化してしまえば、相続における分割もわかりやすくなるメリットがありますが、不動産を売る際にも税金がかかります。

かかってくる税金や利用できる控除制度をきちんと把握しておかなければ、相続手続きの後に手元に残るお金も減ってしまいます。
今回の記事では相続した不動産の売却にはどんな税金がかかるのか、また利用できる控除制度について解説いたしますので、相続の際の節税に役立ててください。

（１）譲渡所得課税

譲渡所得とは不動産を売却したことによる所得（売却利益）のことです。

譲渡所得課税はその所得にかかる税金のことで所得税と住民税がかかります。
譲渡所得は下記の数式で算出されます。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額−（取得費＋ 譲渡費用）

※譲渡収入金額とは土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金
※取得費とは「不動産の購入と取得にかかった費用の合計から減価償却費を引いた金額」または「譲渡収入金額×5％」のうち大きい金額を指します
※譲渡費用とは売るために直接かかった費用

また、譲渡所得課税は不動産を所有していた長さによって変わってきます。

所有期間5年以下のものは「短期譲渡所得」、5年を超えると「長期譲渡所得」となりそれぞれ税率が変わります。

（２）印紙税

印紙税とは、経済取引において作成される文書にかかる流通税のことです。

不動産売買の他にも賃借契約書、手形、領収書、株券などにかかってきます。所定の印紙を貼り付けて消印することで税金を納める制度です。
税額は契約する（売却する）金額によって変動し、以下は不動産における印紙税の金額（一部）となります。

尚、不動産譲渡については平成26年4月1日〜令和2年3月31日、平成9年4月1日〜平成26年3月31日の各期間内に作成される売買契約書についてはそれぞれの期間に応じた減税が適応されます。

前述した通り不動産の売却には税金がかかってきてしまいます。

特に譲渡所得課税については、売却価格と取得費＋譲渡費用の差が大きければ大きいほどかかってくる税額も大きくなってしまいます。

遺産相続で引き継ぐ不動産は大体が老朽化していますが、購入時よりも開発が進み立地の条件が良くなれば売却時に高く売れる場合もあります。

ここではそんな不動産売却時における特例制度をご紹介いたします。節税のためにも、ぜひ知っておいてください。

（１）取得費加算の特例

譲渡所得課税は所有期間が長いほうが税率が低くなりますが、相続税の申告期限から3年以内に不動産を売却すると、税負担が軽くなる制度があります。

これは「取得費加算の特例」と言い、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。

取得費が増えるということは譲渡所得が減り、課税額も減らすことができます。

（２）空き家の特別控除

「空き家の特別控除」とは相続時に空き家となった建物を相続人が売却する場合、不動産の譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。

被相続人が住んでいたものの、相続時には誰も居住することなく空き家になってしまった不動産が遺産にある場合は利用することができます。

不動産が建てられた年代と売却期間に制限があること、また他の特定要件を満たさなければならないので対象となる物件は少ないですが、空き家を処分できる＋控除額も大きいことから、当てはまる場合には積極的に活用すべきでしょう。

空き家の特別控除については過去の記事で解説していますのでご参考ください。

相続する不動産の売却について、かかる税金と特例についてご紹介いたしました。

遺産の中に不動産があって売却したいケースでも、様々なパターンがありますので、できるだけ相続税を減らしたいとお考えであれば、お近くの専門家にご相談ください。

相続する不動産の売却についてもう少し詳しく知りたい方、遺産や相続税等、相続手続きのことでお悩みの方は熊本市中央区に拠点を構える熊本不動産相続税相談センターまでご相談ください。

行政書士 、司法書士、弁護士、不動産鑑定士とも連携し、相続に関するお悩みを全て解決いたします。

熊本市を中心に、熊本県全域に対応していますので是非ご相談ください。 初回相談は無料です。

投稿者プロフィール

藤本尚士

熊本県玉名市出身。不動産相続に強い税理士。

経歴：
2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る

主な資格：
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級

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