変わるタワマン節税　富裕層向け相続税節税方法への影響とは

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タワマン節税と呼ばれる富裕層向けの相続税の節税方法については、これまでもその評価方法が問題視され、ルール変更に向けた準備が進められてきました。

そしてその結果、令和6年1月1日以降の相続・贈与で取得するマンションに対して新しい評価方法が適用されることとなりました。

タワーマンション購入で相続税の負担を大きく減らせていたものの、それができなくなります。

タワーマンションの節税効果

相続では現金を不動産に換えておくことで相続税を抑えることが期待できます。それがただの不動産でなく、タワーマンションなら更なる節税となります。

そもそも、不動産の相続税評価額は、土地と建物に分けて算定しますが、土地評価額では「所有面積」が用いられます。タワーマンションでは1つの土地に戸数が多いため、1戸あたりの土地の持分が小さくなる＝1戸あたりの土地評価額が安くなります。

土地の面積に対して各部屋の専有面積で割り算される仕組みでは、戸数が多いタワーマンションは通常のマンションよりも評価額が大きく下がる仕組みというわけです。

さらに、建物部分の評価は固定資産税評価額となりますが、低層階でも高層階でも、面積が同じであれば評価額は同額となります。

通常、タワーマンションの高層階は高額で取引されます。それにもかかわらず、相続税評価上では低層階と同額であるなら、高層階ほど相続税評価額と市場価格差が大きくなり、節税効果も高くなります。

来年から相続税の節税効果は低くなる

前述した事情により、タワーマンションにおける相続税の増税改正がされて、2024年から運用される予定です。

築年数や階数に基づいて、現行の評価額と市場価格の乖離率を計算
乖離率が1.67倍以上の場合、通常の相続税評価額に乖離率と0.6を掛ける

このように、新たな評価基準が盛り込まれたことにより、相続税評価額は実勢価格（時価）の4割から6割になるように調整されます。

相続税評価額が上がると、当然ながら相続税も高くなるため、現在の評価基準と比べて相続税対策としての効果は小さくなります。

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投稿者プロフィール

藤本尚士

熊本県玉名市出身。不動産相続に強い税理士。

経歴：
2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る

主な資格：
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級

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