相続コラムcolumn

TOP　>　相続コラム　>　小規模宅地等の特例の活用で注意したい点

小規模宅地等の特例の活用で注意したい点

カテゴリー： 相続コラムタグ： 、 、 、 、 、 、

相続手続きに関する相談は、熊本市中央区に拠点を構える熊本不動産相続税相談センターにお任せください。

事前予約があれば、営業時間外や土日祝でも対応いたしますので、平日にお時間がない方もお気軽にご相談下さい。

★ご予約は[こちら]から

 

 
こんにちは、税理士の藤本尚士です。
 

前回のコラムで小規模宅地等の特例について解説いたしました。

 
同制度は土地の相続税評価額を最大80％も減らせる制度で、不動産を相続する際の節税対策として多く利用されています。
 

ただし、要件が複雑なため、「いざという時に特例を受けられない」という事例もあります。

どのような点に注意すべきか、本コラムで解説いたしますので是非ご参考にして下さい。

 

小規模宅地等の特例とは

前回のおさらいを下記にまとめます。

  • 活用すれば土地の相続税評価額が最大80％減額
  • 適用は土地のみで建物は不可
  • 対象となるのは、特定居住用宅地等・特定事業用宅地等・貸付事業用宅地の3種類
  • 土地の用途ごとに上限面積と減額値に差異がある

 
土地の評価額を大幅に下げることができるので、相続財産に不動産が含まれている場合は、是非活用したい制度です。

ただし、満たすべき要件がケースによって分かれているため、注意しないと適用を受けることができなくなってしまいます。
 

次章では、特例ができない主なケースを紹介します。

 

特例適用ができないケース

（１）相続税の申告期限までに土地の売却をした

 
同制度は相続税の申告期限までに土地の所有と居住を継続しなければならないので、売却や譲渡などで土地を手放してしまうと、特例を受けられません。

 

（２）区分所有登記をしている二世帯住宅

 
１階部分は父親の名義で2階以上の部分は子供の名義としている等、区分所有登記を行っている場合には、特例を利用できません。

相続開始までに区分合併登記を行い、父親の名義に変更すれば適用を受けられますが、手続き費用や他の税金がかかってしまうので注意が必要です。

 

（３）被相続人が老人ホームに入居する場合

 
被相続人が老人ホームに入居する場合、住んでいた自宅を誰がどう使っていたかで、小規模宅地等の特例が適用不可になります。

例えば、老人ホーム入居後の空き家に生計別親族が入居した場合、その土地は被相続人以外の居住の用に供するものとなり、要件の対象から外れてしまいます。

 

（４）生前贈与制度を利用した場合

 
被相続人の生前に贈与された土地は贈与した相手の所有物となるので、相続財産からは外れますが、「相続開始前３年以内のもの」については、相続税の対象になってしまいます。
 

さらに、土地評価額は贈与時で計算され、小規模宅地等の特例は適用できません。

そのため、相続税を多めに支払うこととなります。
 

また、「相続時精算課税制度」を利用して贈与された土地も相続開始には相続税がかかる上に、小規模宅地等の特例が使えません。

生前贈与にも宅地の節税対策に有効な制度はいくつかありますが、トータルで節税できるかどうかについては十分な検討が必要です。

 

まとめ

小規模宅地等の特例は節税効果が非常に大きく、相続時には積極的に活用したい制度です。
 

ただし、要件が複雑なため、一つ間違えば適用外となってしまいます。

「負担を減らすつもりが、余計な税金を払うことになってしまった」というリスクがある制度なのです。
 

よって、適用する場合には必ず、専門の税理士に依頼しましょう。

相続予定の土地は要件に当てはまっているか、評価額に誤りがないか等、計画的に相続税対策を進められます。

面倒な申告時の手続きも一任できるので、おすすめです。

 

 

小規模宅地等の特例について詳しく知りたい方、または遺産や相続税等、相続手続きのことでお悩みの方は熊本市中央区に拠点を構える熊本不動産相続税相談センターまでご相談ください。

行政書士 、司法書士、弁護士、不動産鑑定士とも連携し、相続に関するお悩みを全て解決いたします。

熊本市を中心に、熊本県全域に対応していますので是非ご相談ください。 初回相談は無料です。

投稿者プロフィール

藤本尚士
藤本尚士
熊本県玉名市出身。不動産相続に強い税理士。

経歴：
2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る

主な資格：
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級