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遺産分割協議での不動産評価とは

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こんにちは、税理士の藤本尚士です。
 

相続財産の中に不動産がある場合、遺産分割での評価方法はどうすれば良いのか知っていますか？

不動産は現金や預貯金とは異なり、相続税の評価額が安くなる特徴があります。
 

なので、相続税評価を、そのまま遺産分割でも採用すると、実勢価格との開きがあるので不公平感が出てしまいます。

本コラムでは、遺産分割における不動産評価方法について解説いたします。

 

相続税申告における不動産評価額

相続税を申告するために作成する遺産目録では、不動産は相続税評価額で記載します。

相続税評価額とは相続税額を算出するための基準価格です。
 

不動産の場合、相続税評価額は以下の方法で算出します。

  • 土地については「路線価方式」か「倍率方式」
  • 建物については固定資産税評価額

 

土地にしても建物にしても、相続税評価額は実勢価格（いわゆる時価）よりも安くなります。

この理由は、登記の手続きや売却など、現金よりも手間がかかるからです。また、財産取得者が高額の税負担に苦しまないようにする配慮もあります。
 

ばらつきはありますが、相続税評価方法を用いると不動産は実勢価格より大幅に安くなるので、同じ評価方法で遺産分割を行うと、不動産を多く取得した相続人が実質的に得をすることになります。

 

裁判所は実勢価格での評価を用いる

とは言ったものの、遺産分割での不動産の評価方法は話し合い次第です。

逆に言えば、相続人全員の同意があれば、どのように評価しても大丈夫です。
 

しかし、合意が得られない場合は、家庭裁判所での調停を経て、最終的には審判で決定されます。

この際、裁判所は不動産を「遺産分割時の実勢価格」で評価します。
 

不動産の遺産分割時の実勢価格の評価方法には下記のものがあります。

  • 不動産鑑定士による鑑定
  • 不動産会社による査定
  • 相続税評価額を割り戻して計算
  • 固定資産税評価額を割り戻して計算
  • 地価公示価格を基に計算

 
裁判所では、不動産鑑定士による鑑定評価に基づき判断されることになります。

裁判所に判断を委ねない場合は、不動産会社による査定や相続税評価額の割り戻しなどで、実勢価格を決める場合もあります。

 

遺言書で分割指定を行う場合は遺留分に注意

遺言書によって、遺言者が財産の分割指定を行う場合、不動産の評価（実勢価格か相続税評価額か）は遺言者自身が選択して構いません。

しかし、その場合、遺留分に気をつけましょう。
 

遺留分とは、相続人が最低限の遺産を取得できる権利です。

遺言内容が他の相続人の遺留分を侵害するものであった場合は、指定通りの分割が行われなくなります。
 

また、遺族同士のトラブルにつながる怖れもあります。

 

まとめ

遺産分割協議では、不動産の評価は公平を期すために実勢価格を用いることが多いと言えます。

ただし、実勢価格を正確に算出するとなると、それなりの手間がかかります。
 

どの評価方法にするかは、相続人の合意次第です。

遺族のもめ事を回避するという観点で考えれば、遺言で予め分割方法を指定しておくことが最も有効です。
 

その際は、遺留分を侵害しない内容にしておくのはもちろんですが、家族全員と前持って話をしておくことも大切です。

 

 
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投稿者プロフィール

藤本尚士
藤本尚士
熊本県玉名市出身。不動産相続に強い税理士。

経歴：
2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る

主な資格：
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級