建物の相続税評価の方法について
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こんにちは、税理士の藤本尚士です。
前回のコラムで、相続における土地の相続税評価の方法を述べました。
もし、相続財産に被相続人が住宅などの不動産がある場合は、土地だけでなく建物も引き継ぐので、相続税評価額を計算する必要があります。
土地の相続税評価額は、主要幹線に近いか、角地など利用価値の高さによって変わりますが、建物の場合は「被相続人がどのように利用していたか」がポイントになります。
具体的には「住宅として使用していたか」「他者に貸していたか」で差が出てきます。
本コラムで詳しく説明するので、是非一読ください。
建物の相続税評価額算出方法
建物の相続税評価は固定資産税評価額がベースとなります。
それに、相続開始前の利用状況に応じて利率を掛けたものが評価額となります。
- 個人利用…固定資産税評価額×1.0
- 第三者に貸していた…固定資産税評価額×（1－借家権割合）
- 賃貸物件として利用…固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
上記を見てもわかる通り、利用状況の違いによって、評価額は大きく変わります。
住宅なら、個人利用なら相続税評価額は固定資産税評価額とイコールですが、第三者に貸している場合は更に安くなります。
借家権とは建物を借りている人が建物を利用する権利で、借家権割合は全国一律30％です。
つまり、固定資産税評価額の70%が相続税評価額になります。
賃貸割合とは貸し出されている部屋の床面積の割合です。
賃貸として扱っている部分の床面積が広いほど評価額が下がります。
建設中の建物の評価方法
建物の建設中に被相続人が亡くなった場合は、固定資産税評価額が決まっていないので、別の計算式を使います。
具体的には以下の通りです。
建物の費用原価は請負金額と建物の完成度によって変わります。
進捗率は工事を請け負っている建設会社に問い合わせれば良いでしょう。
その際は「進捗率証明書」を発行してもらえば良いです。
建物の相続税評価額も時価より安くなる
土地同様、建物の相続税評価額も購入時の金額や時価よりも安くなります。
まず、固定資産税評価額は新築の家屋の場合でも、購入時の三割ほど低くなります。
建物は年月が経てば劣化していきますから、その部分が考慮されているのです。
これが賃貸物件となると、前述した借家権割合などがあるので、更に下がります。
不動産は建物を整備したり、買い手を探したり、多くの時間と労力が必要になります。
現金を相続した人との不公平性を無くす・納税者自身の負担を軽くする意味でも、税額が安くなるのです。
この仕組みを利用して、被相続人の生前に現金を土地や建物に換えておいて、相続税を抑えるということも可能です。
ただし、財産取得後の登記変更や、現金に変換する際の手間、不動産を所有するリスクも生じます。
そのため前もって、不動産と相続に詳しい専門の税理士に相談し、節税のシミュレーションをしてもらった方が良いでしょう。
不動産の相続で悩んでいる方は熊本市中央区に拠点を構える熊本不動産相続税相談センター
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行政書士 、司法書士、弁護士、不動産鑑定士とも連携し、相続に関するお悩みを全て解決いたします。
熊本市を中心に、熊本県全域に対応していますので是非ご相談ください。 初回相談は無料です。
投稿者プロフィール
- 熊本県玉名市出身。不動産相続に強い税理士。
経歴：
2007年 宅建業 エステート九州株式会社設立 代表取締役就任
2011年4月 税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務
2014年8月 税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立 現在に至る
主な資格：
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級
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