相続不動産を公平に分けられる換価分割のメリットとデメリット

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相続財産の中で不動産は現金や預貯金と違って、分割することが難しいものです。
しかし、遺産分割にはさまざまな方法があるため、不動産も公平に分けられる分割方法が存在します。

「換価分割」は、その分割方法のうちの一つですが、これは財産を現金化して分ける方法のため、不動産であっても、公平に相続人同士で分配可能となります。

ただし、デメリット部分もあるので、注意が必要です。

換価分割とは

遺産の分割方法には「換価分割」「代償分割」「現物分割」「共有分割」があります。
遺言書がない場合、分割方法の決定を遺産分割協議で話し合います。決定には相続人全員の合意が必要です。

換価分割は、財産を売却し、現金化してから分けるといった分割方法です。
現金化できるので、「納税資金が確保できる」「現物では分割しにくい不動産等を公平に分けられる」といったメリットがあります。

換価分割のメリット

（１）納税資金を用意できる

財産を売却して現金化できるので、納税資金が手に入ります。

相続税は原則、現金納付のため、相続財産が不動産などに偏っていたり、現金が少ないといった場合、相続税の支払いが多大な負担となる可能性があります。

その点、換価分割は財産を現金化できるので納税資金の確保に役立ちます。

（２）公平な遺産分割ができる

現金化するため、1円単位での分配が可能となり、公平性が保たれるでしょう。

（３）不要な不動産を手放せる

使う予定のない土地や不動産を相続した場合、固定資産税や維持管理費がかかってきます。

不要だと判断した不動産であるなら、換価分割によって処分してしまう方が良いでしょう。

デメリット

（１）財産を売却する必要がある

換価分割では財産を売却する必要があるので、不動産を残したり、活用したりすることはできません。

また、売却時に希望価格で売れるとも限りません。
利用価値の薄い土地の場合、納付期限までに売れず、現金化できない場合もあります。

（２）売却で税金などがかかる

不動産の売却に際して、手数料など諸々の費用や、税金が発生する可能性があります。
不動産売却に不動産仲介業者を利用すると、仲介手数料等の費用がかかります。

また、不動産の売却価格から利益がでれば課税所得として所得税の対象になります。
譲渡所得税が発生すると換価後の現金を受け取った相続人全員が確定申告をする必要があり、同時に住民税も増額されます。

まとめ

換価分割は最終的に現金で分割を行うので、公平性の高い分割方法です。

ただし、財産がすぐに現金化できる保証もありませんし、希望額で売れるとも限りません。
また売却に際して手間や費用もかかるので、これらのデメリットを踏まえた上で、選択するべきでしょう。

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行政書士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士とも連携し、相続に関するお悩みを全て解決いたします。

熊本市を中心に、熊本県全域に対応していますので是非ご相談ください。初回相談は無料です。

投稿者プロフィール

藤本尚士

熊本県玉名市出身。不動産相続に強い税理士。

経歴：
2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る

主な資格：
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級

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