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遺産分割協議では不動産評価額はどうすべきか【時価か相続税評価か】

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遺産分割の対象に土地や建物といった不動産が含まれる場合、遺産分割協議においては、その評価方法をどうするかで問題になります。

不動産の評価方法は様々な方法があり、高額な不動産では評価額が百万単位で変わってきてしまいます。
そのため、評価方法が違えば、遺産配分では不公平が生じてしまいます。

 

相続税申告での不動産評価

相続税の申告において、不動産評価の方法は決まっています。

土地については国税庁が定めた「路線価方式」か「倍率方式」を用い、建物については固定資産税評価額が評価のベースとなります。

これら、不動産の相続税評価額では、土地であっても建物であっても実際に取引がなされる価格よりも安い金額となります。
不動産の種類や条件によって異なりますが、土地であれば2〜3割は減額になる傾向が多いです。

これは、不動産は現金と違って、維持にお金がかかったり、現金化するのにも手間がかかるからです。
そのため、実際の価格より評価額を安くするのです。

相続税が安くなれば、不動産を引き継いだ方の負担も軽減されるでしょう。

 

遺産分割では相続人同士の同意で価格を決定する

では遺産分割における不動産評価はどうなるかというと、実は明確には決まっていません。
不動産評価は、相続人全員の同意があれば、どのように評価しても構わないからです。
 

  • 公示価格…国土交通省が特定基準に公表する価格
  • 相続税評価額…路線方式や倍率方式等によって決定、
  • 固定資産税評価額…固定資産税の基準となる価額で、公示価格の70％程度
  • 実勢価格…実際に取引が成立する価格

不動産の評価方法は上記のように様々なものがありますが、どの方法で評価するかは、相続人同士での話し合いによって決めます。

ただ、実際の協議では実勢価格を基準にして分割を進めることが多いようです。
これは、不動産の処分の際に用いられるのは実勢価格であり、一番現実に即していると考えられるからです。

なお、相続人同士の話し合いで評価方法が決まらない場合、家庭裁判所での調停を経て、最終的には審判で決定します。
この時、裁判所は不動産を「不動産鑑定士による鑑定評価」を用いて「遺産分割時の実勢価格」で評価します。
 

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投稿者プロフィール

藤本尚士
藤本尚士
熊本県玉名市出身。不動産相続に強い税理士。

経歴：
2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る

主な資格：
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級