土地評価の種類について【相続税評価のポイント】

カテゴリー：相続コラムタグ：不動産、熊本不動産相続税相談センター、熊本市、熊本市中央区、相続手続き、相続税、相談、遺産

“相続税”や”相続手続き”など相続の相談は、熊本市中央区に拠点を構える熊本不動産相続税相談センターにお任せください。
事前予約があれば、営業時間外や土日祝でも対応いたしますので、平日にお時間がない方もお気軽にご相談下さい。

★ご予約は[こちら]から

こんにちは、税理士の藤本尚士です。
土地の値段は「一物五価」と言われており、異なる価格が存在します。

それぞれの価格は目的別に設定されています。
そのため、土地の評価額を知りたい場合は、その目的が売買なのか、相続なのかを明確にして調べるべきなのです。

五つの土地価格

（１）公示地価

公示地価とは、国土交通省が公表する価格であり、適正な地価の形成に役立てるためのものです。
一つの地点につき二人以上の不動産鑑定士が鑑定した後、国交省が審査をして価格を決定します。

公的機関が決めた価格のため、売買など取引に際しての指標となります。

（２）基準地価

基準地価とは、都市以外の地域も含む土地価格の目安となります。公示地価の不足地点を補うという特徴を持っています。
こちらは各都道府県が価格を発表し、時期や評価方法も異なります。

（３）実勢価格

実勢価格とは、実際に売買が行われた時の取引価格をいいます。
売り手や買い手の希望価格ではなく、最終的に取引が行われた価格のことです。

（４）相続税評価額

相続税評価額は相続税や贈与税を算定する際の基準となる価格です。

基本は路線価をもとに算出されることが多いと言えます。
路線化とは、その道路に面する土地1㎡あたりの評価額で、国税庁のホームページに掲載されています。

路線価がない地域（農村部など）の場合は倍率方式で計算されますが、この倍率も国税庁のホームページに掲載されています。

相続税評価額は路線価方式の場合は「路線価×各種補正率×土地面積」
倍率方式の場合は「固定資産税評価額×倍率」で算出します。

補正率はその土地の奥行、形状などによって数値が変わります。
奥行が極端に短い場合、形が歪で利用がしにくい場合は補正率が大きくなり、土地価格も下がります。

（５）不動産鑑定評価額

不動産鑑定評価額は、不動産鑑定士が鑑定して出す価格です。
国家資格を取得した不動産鑑定士が、不動産の鑑定評価に関する法律である不動産鑑定評価基準に基づいて算出します。

相続による遺産分割などで、公的な証明が必要な場合に依頼することが多いと言えます。

なお、遺産分割協議では全員が納得すれば、土地の評価はどの価格を用いても構いません。
意見がまとまらないのであれば、不動産鑑定評価額を採用すれば良いでしょう。

まとめ

土地の価格にもいろいろありますが、その目的によって調べる方法も変わります。

相続税の計算をしたい場合は、路線化方式か倍率方式によって適正な価格を算出します。
ただし、補正率の計算など、専門的な知識も必要になるので、ご自身での計算が難しい場合は、不動産に詳しい税理士に任せた方が良いでしょう。

税理士であれば、申告の代行も行えるので、手続きにかかる負担も減らせるでしょう。

不動産の相続など相続手続きのことでお悩みの方は熊本市中央区に拠点を構える熊本不動産相続税相談センターまでご相談ください。
行政書士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士とも連携し、相続に関するお悩みを全て解決いたします。

熊本市を中心に、熊本県全域に対応していますので是非ご相談ください。初回相談は無料です。

投稿者プロフィール

藤本尚士

熊本県玉名市出身。不動産相続に強い税理士。

経歴：
2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る

主な資格：
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級

相続コラムcolumn