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こんにちは、税理士の藤本尚士です。
 

不動産を相続で取得する場合、相続税評価の方法が違うことから、現金と比較すると相続税評価は安くなります。

理由としては、現金に換える手間や諸々の手続きが複雑なこと、遺族が高額の相続税に苦しまないようにする等、様々なものがあります。
 

さらに言えば、その相続不動産がアパートなどの賃貸用物件だった場合、相続税評価額はもっと下がります。

本コラムでは賃貸用不動産の相続税評価が下がる仕組みを解説していきます。

現金と不動産では相続税評価額が違う

冒頭でも述べたように相続不動産は他の財産とは相続税評価の方法が異なります。

現金の場合は、相続税評価額はそのままですが、不動産の場合は土地と建物、それぞれの評価額を算出します。
 

相続不動産は以下の方法で算出します。

上記の方法で算出された評価額はいわゆる時価よりも低い評価額となります。

土地はおよそ20~30%減額、建物は築年数によって30～50%程度に評価額が下がります。
 

各計算式の詳細については下記を参照してください。

賃貸用物件の場合は更に減税対象

所有不動産が賃貸だと更に減税となります。

この主な理由は「不動産の制約」によるものが大きいと言えます。
 

自分の土地ならば、いつでも売却が可能ですが、借家人がいる場合は、例え地主であっても容易に売却・処分することはできません。
 

そのため、相続税の評価額が通常のものより、安くなっているわけです。

ではどれぐらい下がるのか、土地と建物の評価方法を見てみましょう。
 

（１）賃貸の土地の計算方法

 
評価パターンは以下の二つがあります。

• 土地のみを賃貸としている「貸宅地」
• 土地の上に賃貸物件を建てている「貸家建付地」

 
各項目は以下を参照してください。

自用地評価額…路線価方式もしくは倍率方式で計算
借地権割合…土地の自用地評価額に占める借地権の価額の割合で路線価図で確認します
借家権割合…借家権は賃借人が建物を利用する権利で、借家権割合は全国一律30％
賃貸割合…貸し出されている部屋の床面積の割合

（２）賃貸の建物の計算方法

 
借家権割合は前述の通り全国一律30%です。

賃貸割合は貸し出されている部屋の床面積に応じて変わります。

まとめ

賃貸用不動産であれば、通常の不動産よりも相続税評価額が下がります。

賃貸アパートや賃貸マンションを被相続人が所有していた場合は、大幅に相続税を減らせることが可能なので、しっかりと覚えておきましょう。

 
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投稿者プロフィール

藤本尚士

熊本県玉名市出身。不動産相続に強い税理士。

経歴：
2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る

主な資格：
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級

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