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こんにちは、税理士の藤本尚士です。
 

相続で引き継ぐ財産には預貯金や現金だけでなく、土地や建物といった不動産が含まれる場合もあります。

預貯金や現金はそのままの金額で相続税が課税されますが、不動産の相続税評価は少し異なり、独自の計算方法を用います。
 

しかも、土地と建物でも算出方法が違います。

本コラムでは土地の計算方法について解説いたします。

相続する土地の評価＝売値ではない

土地の公的価格は以下の通りです。

 
目的によって土地の評価方法も色々ありますが、相続する土地の評価は購入した時の値段ではないということです。

相続税・贈与税の税額計算では個別に価格を求めなければなりません。

土地の相続税評価額の計算方法

相続で取得する土地は、「路線価方式」と「倍率方式」の二つで評価します。

基本的には路線価方式で計算をして、路線価方式で計算できない（路線価が設定されていない）場合は倍率方式を用いることになります。
 

（１）路線価方式

 
路線価とは、国税庁が定める土地の価格です。

価格は毎年1月1日ごとに評価されて、その年の8月ぐらいに国税庁のHPで公表されます。

 
路線化方式による相続税評価額はこの路線価を使用して、以下の計算式で算出します。

 
補正率は、土地の状況によって変わります。

土地の間口、奥行、地形等で利用しにくい土地は評価額が低くなりますが、二つの路線に面している角地などは、利用価値が高いので評価額も高くなります。

（２）倍率方式

 
前述したように、路線価が設定されていない土地に倍率方式が用いられます。
 

計算式は以下の通りです。

固定資産税評価額は毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に「課税明細書」が入っているので、それを確認しましょう。

見つからない場合は、土地を管轄する市役所に行けば固定資産税評価証明書を入手できます。
 

評価倍率は路線価と同様に国税庁のHPから確認します。

土地の相続税評価額は実勢価格より安くなる

路線方式か倍率方式で算出する相続税評価額は実勢価格（いわゆる時価）よりも低くなります。
 

低くなる理由としては、手続きや現金に換える手間が大変なことと、遺族が高額の税負担によって苦しまないことがあります。

相続人同士の公平性を保つためにも安く評価されるわけです。
 

この仕組みを利用して、現金を土地に変えて節税する方法もあります。

現金を不動産に変える手間や諸費用、多少のリスクが発生しますが、土地の相続には「小規模宅地等の特例」といった控除制度も使えるので、上手に活用すれば大幅な節税に繋げることも可能です。
 

ただし実行する際は、不動産に詳しい税理士などの専門家に事前に相談することをお勧めいたします。

不動産の相続で悩んでいる方は熊本市中央区に拠点を構える熊本不動産相続税相談センター
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行政書士 、司法書士、弁護士、不動産鑑定士とも連携し、相続に関するお悩みを全て解決いたします。

熊本市を中心に、熊本県全域に対応していますので是非ご相談ください。 初回相談は無料です。

投稿者プロフィール

藤本尚士

熊本県玉名市出身。不動産相続に強い税理士。

経歴：
2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る

主な資格：
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級

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