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こんにちは、税理士の藤本尚士です。
不動産相続における控除制度で重要なのが「小規模宅地等の特例」です。

この制度は、相続する土地の評価額を80％も抑えることができます。
例えば、1億円の土地を相続して3,000万円の相続税がかかる場合、小規模宅地等の特例を活用すれば、わずか600万円に減額となります。

もちろん、 土地自体の価値に影響はありません。
本コラムで、同制度について詳しく解説いたします。

前述したとおり、小規模宅地等の特例とは、特定要件を満たすことで土地の相続税評価額を最大80％も減額できる制度です。
対象となる土地は、特定居住用宅地等・特定事業用宅地等・貸付事業用宅地の３つで、減額できる評価値や上限面積がそれぞれ違います。

なお、建物は対象外です。

主なものとして下記３つがあります。

• 特定居住用宅地…住宅として使っていた土地
• 特定事業用宅地…事業で使っていた土地
• 貸付事業用宅地…賃貸として人に貸していた土地

制度対象で最も多いケースはやはり、特定居住用宅地でしょう。

これは、被相続人や被相続人と生計を共にしていた親族が住んでいたものが対象なので、別荘として一時的に利用していただけでは対象外です。
また、対象となる土地は相続開始から相続税の申告期間(相続後10カ月)まで、継続して利用する必要があるので、売却等をしてしまうと適用ができません。

土地面積は対象の土地ごとに上限があります。

• 特定居住用宅地の上限面積…330㎡
• 特定事業用宅地の上限面積…400㎡
• 貸付事業用宅地の上限面積…200㎡

面積が上限を超えた場合は上限面積分のみ評価額減となります。

例えば、評価額が1億円で500㎡の居住用宅地なら、評価額は330㎡まで80％減額なので、1億円－1億円÷500㎡×330㎡×0.8＝4720万円となります。
全国の一軒家の平均面積は約130㎡程なので、大抵の居住用宅地が上限内におさまるでしょう。

相続の際の評価額は以下の通りとなります。

• 特定居住用宅地の評価額…80%減
• 特定事業用宅地の評価額…80%減
• 貸付事業用宅地の評価額…50%減

貸付用が最も低いですが、賃貸物件の場合はそもそも相続時の評価計算方法自体に控除があるので、バランスが取れてると言えます。

相続時に不動産を取得する場合、小規模宅地等の特例を活用すれば大幅な節税が可能です。
ただし、要件がケースごとに細かく設定されているため、注意が必要です。

対象だと思っていた土地が実は要件を満たしておらず、適用できなくなってしまう場合も多くあります。

（制度利用について注意すべき点は次回のコラムにて解説いたします。）
もし、制度の利用を考えている場合は、確実性を上げるためにも相続専門の税理士に相談して要件を確認しましょう。

小規模宅地等の特例について詳しく知りたい方、または遺産や相続税等、相続手続きのことでお悩みの方は熊本市中央区に拠点を構える熊本不動産相続税相談センターまでご相談ください。

行政書士 、司法書士、弁護士、不動産鑑定士とも連携し、相続に関するお悩みを全て解決いたします。

熊本市を中心に、熊本県全域に対応していますので是非ご相談ください。 初回相談は無料です。

投稿者プロフィール

藤本尚士

熊本県玉名市出身。不動産相続に強い税理士。

経歴：
2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る

主な資格：
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級

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