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借りた土地でも相続できる！

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こんにちは、税理士の藤本尚士です。
 

「自宅は被相続人の所有物だが、土地は借り物だった…」

相続ではこのような話も少なくありません。実際、家が建っている土地が借地であるケースは多いのです。
 

故人が住んでいた家の土地が借地の場合、故人所有の建物と共に相続人が引き継ぐことになります。

そのため、借地も相続不動産として相続税評価を行わなければなりません。
 

金額の算出には、国税庁がホームページ上で公表している「借地権割合」を使用します。

 

借地権について

（１）借地権とは

 
土地を借りているというのは、「借地権」を有していることです。

借地権とは建物を所有するために、土地の所有者に地代を支払い、土地を借りる権利です。
 

自身で土地を保有する所有権とは異なります。土地を借りている状態なので、土地の利用や管理はできても、売買はできません。

また、土地を賃貸するには地主の承諾がなければできません。（所有者との契約次第では許諾は不要。）
 

なお、建物の所有が前提となるため、資材置き場や駐車場として利用している場合、借地権は発生しません。

借地権がないと、解約が容易に行われます。

 

（２）借地権割合とは

 
借地権割合とは、その土地の権利について借地が何割を占めるかを表すものです。

数字は地域特性や借地の事情によって変動しますが、一般に、地価が高いほど、借地権割合も高くなるとされています。

 

借地権も相続できる

借地権は被相続人固有の相続財産のため、相続が開始されれば相続人が引き継ぎます。

相続にあたって、地主からの承諾を得る必要もありません。
 

通常、借地権を地主に無断で譲渡した場合、その行為は原則として、契約の解除事由になります。

しかし、相続における借地権の移転は解除理由に当たりませんし、地主が借地人に対して名義書換料を請求しても、支払い義務はありません。

 

借地権割合の調べ方

相続財産である以上、借地権も相続税の対象ですので、相続税評価をしなければなりません。

借地権の評価方法は、「土地の自用地評価額×借地権割合」で求めることができます。
 

自用地評価額は、借地権がついてない前提の土地評価額なので、通常の土地評価額に借地権割合を掛け合わせれば良いのです。

借地権割合は不動産の路線価同様、国税庁のホームページから調べられます。

 

上記の国税庁のページから該当する土地の住所を検索すると、道路沿いに図形と数字・アルファベットが書かれた地図が表示されます。

借地権割合はアルファベットに変換されています。
 

詳しくは前回のコラムをご参考ください。

 

土地の相続税評価については税理士に相談

借地の相続税評価を行う場合、国税庁のホームページから路線価と借地権割合を調べれば、ある程度の評価額は分かります。

ですが、土地評価には「奥行きがあるか」「間口が狭いか」「角地か」といった要素が多くあり、これらを加味した上で金額を決めます。
 

専門知識のない方が評価計算をしてしまうと、土地を高く見積もって相続税を多く支払うことになったり、

逆に少なく見積りすぎて税務調査に入られるリスクがあるのです。
 

土地を含め不動産の相続税評価はとても複雑です。

税理士であっても、実績や経験が少なければ、間違える程です。
 

よって、不動産が相続財産に含まれるなら、できる限り不動産の相続税評価に詳しい税理士に相談した方が良いでしょう。

正確な評価額を算出するのはもちろん、様々な節税方法を提案したり、相続税申告を代行することも可能です。

 

 
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行政書士 、司法書士、弁護士、不動産鑑定士とも連携し、相続に関するお悩みを全て解決いたします。

熊本市を中心に、熊本県全域に対応していますので是非ご相談ください。 初回相談は無料です。

投稿者プロフィール

藤本尚士
藤本尚士
熊本県玉名市出身。不動産相続に強い税理士。

経歴：
2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る

主な資格：
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級