相続した不動産を売却したら税金はかかるのか

カテゴリー：相続コラムタグ：不動産、取得費加算の特例、相続手続き、相続税、相談、譲渡所得税、遺産

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相続では故人の預貯金だけでなく、自宅や別荘といった不動産を引き継ぐ場合もあります。引き継いだ不動産はそのまま利用したり、残しておくこともあれば、売却するケースもあります。

売却した際に利益が出れば、「譲渡所得税」を支払わなければなりません。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは所有している土地や建物を売却して得た利益に課税される税金です。不動産の他にも、株式や車等の売却で得た利益にも課税されます。

譲渡所得税は具体的には「所得税」と「住民税」になります。譲渡所得税は正式名称ではなくて、これらの税金の総称になります。

譲渡所得税は儲かった場合のみ生じる

「相続税を払ったのに、まだ税金を払わなければならないの？」と思う方もいますが、譲渡所得税を課せられるのは相続不動産売却によって「儲かった方」のみです。

具体的には売れた価格から、不動産購入価格や売る際にかかった諸費用等を差し引き、利益があれば税金が課税されるのです。

利益＝譲渡所得の計算式は以下で算出します。

譲渡所得＝収入金額−取得費−譲渡費用

収入金額とは不動産売却時の金額です。

取得費とは不動産購入にかかった費用の合計です。購入代金や購入手数料が当てはまります。
なお、相続人が不動産を相続し、相続登記（不動産の名義変更）をする際は登記費用や印紙税・登録免許税がかかりますが、それらも取得費に含まれます。

譲渡費用とは売却にかかった費用です。不動産仲介業者を経由した場合は仲介手数料、更地にした場合は建物の解体・撤去費等々が該当します。

税額の計算方法

譲渡所得税は以下の計算式で算出します。

税額＝課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）

不動産売却の所得税は、給与所得や事業所得とは切り離され、個別に税額計算を行います。

そして、不動産の所有期間が５年を超えるかそれ以下かで、短期譲渡所得か長期譲渡所得に分けられます。期間の判断は売却した年度の1月1日時点を基準とします。

5年以下の不動産…短期譲渡所得
5年を超える不動産…長期譲渡所得

所有期間と各税金の税率については以下の通りです。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続で取得した不動産を一定期間内に譲渡した場合、相続税として支払った金額の一部を譲渡資産取得費に加算できるというものです。

相続税を支払い、かつ一定期間内に売却すれば、「納付した相続税を取得費に計上できる」ので、課税金額である譲渡所得を少なくできます。

支払った相続税が高ければその分、譲渡所得税を抑えられます。

ただし、該当の不動産については、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡されていることが条件です。

立地条件が良い不動産以外は買い手が見つかるまで時間がかかります。該当期間内に売却したいのであれば、早めに動いたほうが良いでしょう。

不動産の相続など相続手続きのことでお悩みの方は一般社団法人熊本相続相談センターまでご相談ください。
行政書士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士とも連携し、相続に関するお悩みを全て解決いたします。

熊本市を中心に、熊本県全域に対応していますので是非ご相談ください。初回相談は無料です。

投稿者プロフィール

藤本尚士

熊本県玉名市出身。不動産相続に強い税理士。

経歴：
2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る

主な資格：
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級

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