遺言書での不動産表記について【不動産が特定できる情報を】

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不動産は分割しにくい財産ですから、相続において遺族同士の争いの元になりやすいです。そのため、不動産が相続財産に含まれる場合は遺産の分割内容や方法を遺言書で指定しておく方がよいと言えます。

遺言書があれば、相続人全員の同意がない限り、原則として遺言通りに財産の分配がされるからです。相続人同士の心情を完全にコントロールすることは難しいですが、少なくとも遺産分割協議が進まずに、相続手続きが終わらないという事態は避けられます。

なお、不動産を遺言書で相続させる場合は、その情報を正しく記載することが大切です。

遺言書は住所表記でなく地番表記が基本

相続不動産を遺言書に記す場合、不動産のある場所を記載しますが、この際に書くのは住所ではなく「所在」と「地番」となります。

登記事項証明書に記載されている所在地は地番表記ですから、そのまま記載すれば良いです。なお、特定がしやすいように、念のため地目と地積も書いておくと良いでしょう。

建物の場合も、住所と建物の所在は別物です。建物を特定するには所在と「家屋番号」が必要です。こちらも登記事項証明書の記載を見て、所在と家屋番号を書き写します。建物の種類、構造、床面積を書いておくと、より特定がしやすいです。

なお、建物内の家財道具なども全部相続させたい場合、「一切の什器備品を、○○○○ に相続させる。」という文章を添えましょう。

アパートやマンションなどの区分建物の表記

区分建物とは一棟の建物のうち、構造上区分されている部分であって、独立して住居等の用途に使用できる部分を言います。分譲アパートあるいは分譲マンションにおける住戸部分がそれに該当します。

区分建物としては、以下の二つに分かれます。

敷地権化されているもの
敷地権化されていないもの

この２パターンによって、遺言書での明記方法も異なります。

（１）敷地権化されているもの

「敷地権化されている」とは、土地と建物の住居部分の登記が合わさっているものをいいます。

この場合、以下の三つの情報を遺言書に記します。

①一棟の建物の情報
・所在
・種類
・構造
・床面積

②専有部分の建物の情報
・家屋番号
・建物の名称（部屋番号など）
・種類
・構造
・床面積

③敷地権の情報
・土地の符号
・所在及び地番
・地目
・地積

不動産の登記事項証明書に「建物名称や建物番号」が記載されているのであれば、「種類」、「構造」、「床面積」の記載を省略しても構いません。

土地の符号とは、複数の土地の上にマンション等が建てられた際に土地に割り振られる番号のことです。

（２）敷地権化されていないもの

「敷地権化されていない」とは、土地と建物が別々の登記簿で表されているものです。ここ近年の分譲アパートやマンションですと、このパターンにはほとんど該当しません。しかし、築年数が古ければ該当する場合があります。

土地と建物が合わさっていないため、土地と建物の情報を別々に指定しなければなりません。

土地は通常の土地と同じく以下の情報を

・所在
・地番
・地目
・地積

建物に関しては

①一棟の建物の表示
②専有部分の建物の表示
を書きます。

こちらは敷地権化されている建物と同じになります。

共同所有の不動産を相続させる場合

相続不動産が遺言者含む複数人で所有されていたものであった場合、相続されるのは遺言者自身が所有している「持分」だけです。よって、遺言書に表示するのはその持分のみとなります。

例えば、持ち分が1/2の土地を相続させるのであれば、通常の土地と同じ情報（所在・地番等々）を明記した後に、「持ち分1/2」という項目を加えておきます。

所有している不動産を複数の相続人に分けて相続させる＝各持分を決めて相続させる場合でも、土地や建物の所在・地番・家屋番号などを記載した後に、「持分の〇分の〇」と記載すれば良いのです。

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投稿者プロフィール

藤本尚士

熊本県玉名市出身。不動産相続に強い税理士。

経歴：
2007年　宅建業　エステート九州株式会社設立　代表取締役就任
2011年4月　税理士法人熊和パートナーズ入社・勤務
2014年8月　税理士法人新日本設立、その後、行政書士事務所設立　現在に至る

主な資格：
税理士、行政書士、相続手続相談士、相続診断士、宅建取引士、税務調査士®、不動産投資・運用アドバイザー®、医療経営アドバイザー、医療経営コンサルタント、ファイナンシャルプランナー（FP）2級

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